Raads­vragen: Parti­cu­liere woningen in de goedkope voorraad

Indiendatum: 3 jun. 2020

Geacht college,

De Woonvisie Rotterdam¹ bepaalt het woonbeleid van de gemeente tot aan 2030. Kort gezegd stelt dit beleid voor om een fiks aantal goedkope woningen te vervangen voor duurdere woningen. In de Woonvisie Rotterdam is een aantal aannames gedaan over de omvang van de zogenoemde goedkope voorraad, te weten alle sociale huurwoningen van wooncorporaties en alle particuliere woningen met een WOZ-waarde onder een bepaalde grens. Bij vaststelling van de Woonvisie Rotterdam door de Raad, in 2016, was die grens gesteld op €122.000 voor bestaande woningen en op €140.000 voor nieuwbouwwoningen. In Bijlage 2² van de Woonvisie Rotterdam wordt gesteld dat deze grenswaarden worden geïndexeerd.

1. Welke grenswaarden voor wat betreft WOZ van particuliere woningen – uitgesplitst in bestaande voorraad en nieuwbouw – hanteert u momenteel (dus prijspeil juni 2020) om deze te kunnen toeschrijven aan de goedkope voorraad?

2. Hoeveel particuliere woningen onder de door uw gehanteerde WOZ-grenswaarde zijn momenteel onderdeel van de goedkope voorraad?

3. Hoe verhoudt het aantal particuliere woningen onder de door u gehanteerde WOZ-grenswaarden zich tot het aantal sociale huurwoningen van wooncorporaties, uitgedrukt als een ratio?

In de Woonvisie Rotterdam uit 2016 staat over het bepalen van de grens voor wat betreft WOZ-waarde van een particuliere woning die kan worden toegeschreven aan de goedkope voorraad het volgende:

“WOZ-grenswaarde is afgeleid van de (medio 2015) maximaal door een meerpersoonshuishouden uit de primaire doelgroep te financieren koopwoning, op één inkomen en indien men geen eigen vermogen inbrengt.”

Met de primaire doelgroep worden de huishoudens bedoeld die op basis van hun inkomen, op wettelijke gronden, aanspraak kunnen maken op een sociale huurwoning van wooncorporaties.

4. Kunt u ons een overzicht doen toekomen van de verschillende WOZ-grenswaarden en daarmee samenhangende prijspeilmomenten (uitgedrukt in kalenderjaren en -maanden) die u sinds de vaststelling van de Woonvisie Rotterdam door de Raad formeel heeft gehanteerd om particuliere woningen te kunnen toeschrijven aan de goedkope voorraad? Indien ja, bent u dan tevens bereid om voor al deze prijspeilmomenten aan te geven hoeveel particuliere woningen onderdeel zijn geweest van de goedkope voorraad en hoe het aantal particuliere woningen zich door de tijd heen heeft verhouden tot het aantal sociale huurwoningen van wooncorporaties, uitgedrukt als een ratio? Indien nee, waarom niet?

5. Hoe bepaalt u per prijspeilmoment of meerpersoonshuishoudens uit de primaire doelgroep een particuliere koopwoning kunnen financieren? Zijn de aannames die u gebruikt in beton gegoten of zijn ze sinds de vaststelling van de Woonvisie Rotterdam in 2016 veranderd of bijgesteld?

6. Hoe realistisch is het volgens u te veronderstellen dat meerpersoonshuishoudens uit de primaire doelgroep een particuliere koopwoning kunnen financieren zonder eigen vermogen in te brengen?

De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in Nederland is de afgelopen jaren flink gestegen en in Rotterdam is dat niet anders. In de eerder genoemde Bijlage 2 van de Woonvisie Rotterdam wordt gesteld dat de WOZ-grenswaarden voor het kunnen toeschrijven van particuliere woningen aan de goedkope voorraad worden geïndexeerd op basis van de prijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In april 2020 kostte een gemiddelde koopwoning zo rond de €140.000, blijkt uit een persbericht³ van het CBS. Dit is het hoogste niveau ooit; een stijging van liefst 46,7% ten opzichte van medio 2013.

7. Wat was de gemiddelde WOZ-waarde van een Rotterdamse particuliere woning bij vaststelling van de Woonvisie Rotterdam in 2016?

8. Wat is de gemiddelde WOZ-waarde van een Rotterdamse particuliere woning op dit moment?

9. Wat is de gemiddelde WOZ-waarde van de particuliere woningen die u bij vaststelling van de Woonvisie Rotterdam toeschreef aan de goedkope voorraad?

10. Wat is de gemiddelde WOZ-waarde van de particuliere woningen die u momenteel toeschrijft aan de goedkope voorraad?

11. Hoeveel particuliere woningen die u bij vaststelling van de Woonvisie Rotterdam toeschreef aan de goedkope voorraad zijn inmiddels door prijsstijgingen geen onderdeel meer van die voorraad?

12. Kent u de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde van de particuliere woningen die u bij vaststelling van de Woonvisie Rotterdam toeschreef aan de goedkope voorraad, tussen het moment van vaststelling en nu? Indien ja, wat is de gemiddelde stijging? Indien nee, bent u bereid dit na te gaan?

In 2019 is de Woonvisie Rotterdam aangepast middels een addendum⁴. In het bijbehorende raadsvoorstel voor vaststelling van het addendum wordt gesteld dat gehanteerde prijsgrenzen worden geïndexeerd. Over particuliere koopwoningen wordt onder andere gesteld dat deze als ‘sociaal’ aan te merken zijn bij een aankoopprijs tot €220.000. Over WOZ-waarden wordt in het addendum in het geheel niet gerept.

Wij hebben de discussie in de Raad gevolgd over de ‘€220.000’ en kennen ook de beantwoording⁵ van eerder gestelde schriftelijke vragen over dit onderwerp. Het college stelt evenwel niet onomwonden dat deze prijsgrens de grenswaarde voor nieuwbouwwoningen uit Bijlage 2 van de Woonvisie Rotterdam vervangt.

13. Welke invloed heeft het addendum gehad op vaststelling van de WOZ-grenswaarden van particuliere woningen? Begrijpen wij goed dat die grens sinds 2019 voor nieuwbouwwoningen op €220.000 ligt, terwijl deze bij vaststelling van de Woonvisie Rotterdam door u op €140.000 was gesteld? Indien ja, hoe verklaart u de verhoging van de WOZ-grenswaarde voor nieuwbouwwoningen met liefst €80.000 in die jaar tijd?

Het addendum vervangt bepaalde delen van de originele Woonvisie Rotterdam. Het is ons niet duidelijk of Bijlage 2 van de Woonvisie Rotterdam nog altijd van kracht is, omdat de inhoud van deze bijlage niet strookt met de grenswaarden die voortvloeien uit het addendum. Op de informatiepagina over de Woonvisie Rotterdam op website van de gemeente staat Bijlage 2 nog altijd vermeld en is te downloaden. Sowieso moeten Rotterdammers op de informatiepagina van de gemeente zowel de originele Woonvisie Rotterdam als het addendum separaat raadplegen; er is geen geconsolideerde versie voor zover wij kunnen zien.

14. Is Bijlage 2 van de Woonvisie Rotterdam nog altijd van kracht? Indien ja, waarom? Indien nee, waarom staat deze nog altijd op de informatiepagina over de Woonvisie Rotterdam vermeld?

15. Klopt dat er momenteel geen geconsolideerde versie van de Woonvisie Rotterdam voorhanden is? Indien ja, waarom niet? Indien ja, bent u bereid een geconsolideerde versie te maken en deze op de informatiepagina over de Woonvisie Rotterdam te plaatsen?

De gemeenteraadsfractie van de Partij voor de Dieren in Rotterdam maakt zich zorgen dat de aannames over de ontwikkeling van de goedkope voorraad en de primaire doelgroep uit de Woonvisie Rotterdam niet stroken met de realiteit van vandaag de dag. De stijging van de WOZ-waarde van particuliere woningen in alle segmenten staat in schril contract met de inkomenspositie van de primaire doelgroep, die nauwelijks is verbeterd in de afgelopen jaren. Het gevolg is dat het aantal goedkope particuliere woningen voor de doelgroep jaarlijks slinkt, omdat de WOZ-waarde van particuliere woningen de grootte van de goedkope voorraad deels bepaalt. Bovendien denken wij dat het aantal huishoudens dat op wettelijke gronden aanspraak kan maken op een sociale huurwoning in de komende jaren fors zal toenemen. Dat komt voor een groot deel door de impact van de maatregelen om de uitbraak van het coronavirus in te dammen.

16. Bent u het met ons eens dat er voor de primaire doelgroep steeds minder particuliere woningen beschikbaar zijn die u volgens uw eigen rekenmethode uit de Woonvisie Rotterdam dient toe te schrijven aan de goedkope voorraad? Indien nee, waarom niet?

17. Denkt u net als wij dat de primaire doelgroep de komende jaren zal toenemen? Indien nee, waarom niet?

18. Gaat u zich als gevolg van deze hierboven geschetste ontwikkelingen herbezinnen op de mutaties in de Rotterdamse woningvoorraad die u zich heeft voorgenomen in de Woonvisie Rotterdam, later bijgesteld in het bijbehorende addendum? Indien nee, waarom niet?

1 https://www.rotterdam.nl/wonen-leven/woonvisie/DEFINITIEF-Woonvisie-Rotterdam-2030-dd-raad-15-december-2016.pdf

2 https://www.rotterdam.nl/wonen-leven/woonvisie/Woonvisie-Rotterdam-2030-dd-raad-15-december-2016_Bijlage-2-Primaire-doelgroep-en-goedkope-voorraad.pdf

3 https://www.cbs.nl/nl-nl/reeksen/prijzen-koopwoningen

4 https://rotterdam.raadsinformatie.nl/document/7594499/1/19bb12971

5 https://rotterdam.raadsinformatie.nl/document/7993856/1/19bb20721