Raads­vragen: Onrecht­matige omzeiling van het woning­waar­de­rings­stelsel met een groeps­con­tract

Indiendatum: 1 sep. 2023

Geacht college,

In een artikel[1] op de website van de NOS van eergisteren blijkt dat verhuurders van onzelfstandige woonruimte het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel voor dit type woonruimte omzeilen met een groepscontract of zogenoemd ‘friendscontract’. Bij een groepscontract staan de huurders gezamenlijk op één contract; bij een friendscontract is dat slechts een van de huurders. Waar het evenwel in beide gevallen op neerkomt is dat de woning feitelijk – in de techniek van woningverhuur – wordt verhuurd als zelfstandige woonruimte waarvoor een ander puntensysteem geldt. Als de woning dan qua punten boven de liberalisatiegrens uitkomt, mag een verhuurder vragen wat ‘ie wil. De huursom voor alle onzelfstandige woonruimten binnen de als zelfstandig beschouwde woning komt dan uit boven de som die maximaal had mogen worden gevraagd als de onzelfstandige woonruimten steeds onafhankelijk van elkaar waren beoordeeld op behaalde punten in het juiste woningwaarderingsstelsel.

Dit probleem – omzeiling van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte – doet zich volgens de NOS voornamelijk voor in Amsterdam en Rotterdam. Het kan in deze steden gebeuren dat woningen van rond de honderd vierkante meter voor tot wel €4.000 worden gehuurd, met elke huurder van een kamer die een deel van deze absurde huursom ophoest. Inmiddels heeft de gemeente Amsterdam aangekondigd te gaan handhaven, bleek gisteren uit een ander artikel[2] op de website van de NOS. Dit kan ook omdat deze gemeente – kennelijk als enige van de Nederlandse gemeenten – verhuurders van onzelfstandige woonruimten per individuele huurder verplicht een huurcontract af te sluiten.

Wij zijn onaangenaam verrast door de praktijk dat het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte onrechtmatig wordt omzeild met type contracten die absurd hoge huursommen voor kamerhuurders aan de zichtbaarheid onttrekken. De onaangename verrassing is mede ingegeven door het feit dat de gemeenteraad nota bene zeer recent nog een gloednieuwe verordening[3] heeft aangenomen, om te controleren of er niet te hoge huren in rekening worden gebracht door particuliere verhuurders. Bij beraadslaging over die verordening (‘Verhuurverordening gemeente Rotterdam’) hadden we verwacht dat de aangestipte ongewenste praktijk ook ter sprake was gekomen.

1. Onderkent u het probleem met het onrechtmatig omzeilen van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte met een groepscontract of friendscontract? Indien nee, waarom niet?

2. Doet het probleem zich voor in Rotterdam? Indien ja, op welke schaal?

3. Klopt het dat de gemeente Rotterdam, in tegenstelling tot de gemeente Amsterdam, verhuurders van onzelfstandige woonruimte niet verplicht per individuele huurder een contract af te sluiten? Indien ja, waarom maakt u geen gebruik van de mogelijkheid? Heeft u de mogelijkheid wel overwogen, maar besloten het niet te doen? Graag een motivering.

4. Mag het überhaupt, gebruikmaking van een groepscontract of friendscontract? Mag het ook in Carnisse, waar de Verhuurverordening gemeente Rotterdam van kracht is?

5. Zou het kunnen verplichten tot huurcontracten per individuele huurder van een onzelfstandige woonruimte kunnen helpen in het handhaven op maximale huur, op basis van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte? Indien nee, waarom niet?

6. Hoe zou deze verplichting in regelgeving kunnen worden verankerd? Biedt de verhuurdersvergunning – op basis van de Verhuurverordening gemeente Rotterdam eveneens uitsluitend van toepassing in Carnisse – die flexibiliteit? Indien nee, waarom niet?

Het college zinspeelt op aanpassing van een andere verordening, de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021[4]. Daarmee wordt het mogelijk voor verhuurders om zonder vergunning een woning op te delen tot en met drie onzelfstandige woonruimten, als het aan college ligt. Momenteel is er een zogenoemde Vergunning kamerverhuur nodig vanaf drie huurders die elk onzelfstandige woonruimte huren binnen een zelfstandige woning. De verplichting tot het hebben van een vergunning komt voort uit de verordening die toegang tot de woningmarkt en de voorraadsamenstelling regelt.

7. Denkt u dat verruiming van de vergunningsvrije mogelijkheden voor kamerverhuur het onrechtmatig omzeilen van het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte in de hand werkt? Indien nee, waarom niet?

8. Biedt de Vergunning kamerverhuur thans juridische grondslag om te kunnen handhaven op deze ongewenste praktijk? Indien nee, moet daarvoor de vergunning of de onderliggende verordening worden gewijzigd?

9. Komt u gezamenlijk met uw wens te komen tot verruiming van de mogelijkheden tot kamerverhuur óók met mogelijkheden voor handhaving op absurd hoge huren voor onzelfstandige woonruimte, mochten andere wegen daarnaartoe op niets uitlopen? Indien nee, waarom niet?

Wij zien uw beantwoording met belangstelling tegemoet.

[1] https://nos.nl/artikel/2488519-huisbazen-kunnen-meer-huur-vragen-door-regels-te-omzeilen

[2] https://nos.nl/artikel/2488609-amsterdamse-kamerverhuurders-negeren-verbod-op-groepscontracten

[3] https://gemeenteraad.rotterdam.nl/Agenda/Document/90aac432-e2e2-4d23-86c2-02c04b19c995?documentId=0cf1e0b2-20ce-4cba-ad6f-165e28992c07&agendaItemId=0d3a0818-a61d-4e07-9f2a-4e76af5779c0

[4] https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR659741/