Raads­vragen: Kansen voor trans­for­matie winkels tot woningen


Geacht college,

Rabobank heeft onderzoek1 gedaan naar de kansen om leegstaande winkelpanden te transformeren tot woningen. Het onderzoek concludeert dat in Rotterdam grote kansen liggen ten aanzien van transformatie. Enerzijds staat er tot bijna veertigduizend vierkante meter aan winkelruimte langer dan één jaar leeg. Anderzijds wordt de woningmarkt in Rotterdam als zeer kansrijk beschouwd.

1. Kent u het voornoemde onderzoek van Rabobank? Indien ja, wat vindt u van de conclusie voor wat betreft de situatie in Rotterdam?

Het college heeft beleid2 gemaakt ten aanzien van de transformatie van leegstaande winkelpanden tot woningen. Hiervoor heeft zij de functie van winkelloods in het leven geroepen. Winkelloodsen initiëren contact tussen eigenaren van leegstaande winkelpanden en toekomstige bewoners. Het beleid is effectief, bleek uit navraag van de gemeenteraadsfractie van de Partij voor de Dieren in Rotterdam bij de wethouder verantwoordelijk voor de uitvoering van de Nota Detailhandel Rotterdam 2017. Transformatie tot woning is in 2017 bijna verdubbeld in vergelijking met de aantallen in 2016. De aantallen blijven echter klein (<70).

2. Beschouwt u de functie van winkelloods als effectief? Indien ja, denkt u dat de winkelloods kan worden ingezet om het aangetoonde transformatiepotentieel in Rotterdam optimaal te benutten?

3. Hoeveel ruimte in de organisatie neemt de functie van winkelloods thans in (uitgedrukt in werktijdfactor)?

4. Beschouwt u deze ruimte als voldoende, gezien het aangetoonde transformatiepotentieel van leegstaande winkelpanden en de krapte op de woningmarkt? Indien ja, waarom? Indien nee, bent u bereid de ruimte in de organisatie voor de winkelloods te vergroten?

5. Welke andere mogelijkheden ziet u om leegstaande winkelpanden tot woningen te transformeren?

Stichting Retail010 is opgericht door en voor ondernemers in de detailhandel en heeft als doelstelling de winkelgebieden in Rotterdam aantrekkelijker maken. De stichting ziet transformatie van bepaalde winkelgebieden als belangrijkste opgave voor de detailhandel in Rotterdam. Het tegengaan van leegstand in die gebieden draagt daaraan bij. Wat ons betreft zou Stichting Retail010 een belangrijke schakel kunnen vormen tussen de gemeente en eigenaren van leegstaande winkelpanden die nog moeten worden overtuigd van het nut tot transformatie. Deelname aan de transformatieopgave is immers vrijwillig. Een maatschappelijke organisatie als Stichting Retail010 brengt de nodige expertise met zich mee over hoe het algemeen belang en het privaat belang elkaar weten te vinden als er wordt overgegaan tot transformatie.

6. Bent u bereid Stichting Retail010 uit te nodigen voor een strategisch overleg met betrekking tot transformatie van leegstaande winkelpanden tot woningen? Indien nee, waarom niet? Indien ja, welke rol bent u bereid Stichting Retail010 toe te kennen in de transformatieopgave?

1 https://economie.rabobank.com/publicaties/2018/juni/winkels-transformeren-tot-woningen-transformatieatlas-retail/

2 https://www.ondernemen010.nl/vestigen/transformatie/winkeltransformatie/

Antwoorddatum: 18 sep. 2018

1. Kent u het voornoemde onderzoek van Rabobank? Indien ja, wat vindt u van de conclusie voor wat betreft de situatie in Rotterdam?

"Wij zijn bekend met het onderzoek en met de cijfers. We beamen de conclusies van de Rabobank, dat er veel kansen voor transformaties van leegstaande winkelpanden naar andere functies, zoals wonen, zijn. Wij continueren daarom de al lopende transformatieaanpak van leegstaande winkelpanden naar wonen. Echter, vanuit de gesprekken die wij met de Rabobank hierover hebben gevoerd concluderen wij, dat het iets genuanceerder ligt dan gesteld, er is namelijk geen rekening gehouden met de visie op de detailhandelsstructuur, zoals verwoord in onze Detailhandelsnota. Panden die in hun onderzoek als potentieel voor transformatie worden aangemerkt, liggen juist in een winkelgebied waar invulling met nieuwe retail de voorkeur heeft, boven transformatie naar woningen. Het aantal m2 ligt naar verwachting dan ook lager dan de gestelde 39.000 m2, maar zal niet substantieel lager liggen. Dit zullen wij nader gaan onderzoeken.

De opgave voor winkeltransformatie is een belangrijke opgave. Leegstaande winkelpanden krijgen weer nieuw leven in de vorm van een andere functie, waardoor niet alleen de leefbaarheid maar ook de economische waarde van een gebied wordt verbeterd. Actieve sturing vanuit de gemeente blijft noodzakelijk. Bovendien draagt deze nieuwe ontwikkeling bij aan de differentiatie van het woonaanbod. Wonen in een winkel is een innovatieve woonvorm en bijzonder populair.

Wanneer we dit echter in het perspectief van de totale woningbehoefte in Rotterdam plaatsen, gaat het hier wel om relatief geringe aantallen. Theoretisch gezien kunnen van het genoemde transformatiepotentieel 390 nieuwe woningen worden gerealiseerd, er van uitgaande dat de gemiddelde vloeroppervlakte van een winkel 100 m2 is."

2. Beschouwt u de functie van winkelloods als effectief? Indien ja, denkt u dat de winkelloods kan worden ingezet om het aangetoonde transformatiepotentieel in Rotterdam optimaal te benutten?

"Wij beschouwen de aanpak als effectief. De aantrekkende economie zorgt er nu voor, dat transformatie een hogere kans van slagen heeft. De woningprijzen zijn immers gestegen, waardoor de markt winkeltransformatie nu wel als een kansrijk alternatief ziet ten opzichte van leegstand. Dat de gemeente dit actief stimuleert en faciliteert draagt in grote mate bij aan de groei en het succes van het aantal transformaties naar woningen.

De transformatieopgave richt zich op privaat vastgoed waar de gemeente slechts beperkt op kan sturen. Het gaat om kleinschalige en unieke transformaties waarbij eigenaarschap vaak ligt bij kleine vastgoedeigenaren en partijen die onbekend zijn met wet- en regelgeving en met het transformatieproces. Het ontzorgen en het faciliteren van hen met kennis en hulp in het vergunningentraject is cruciaal voor het succes. De winkelloods zorgt met haar aanpak hiervoor.

Tot slot is het door u genoemde aantal ^0 overgenomen uit de Basisadministratie gebouwde omgeving (BAG 2017) en hebben betrekking op de 68 zuiver gerealiseerde winkeltransformaties. Dit zijn transformaties waarbij 1 winkel naar 1 woning zijn getransformeerd. Transformaties van 1 winkel naar meerdere woningen zijn hier niet in betrokken. Er wordt op dit moment gewerkt aan een nauwkeurige lijst met alle transformaties. De verwachting is dat dan de aantallen hoger zijn."

3. Hoeveel ruimte in de organisatie neemt de functie van winkelloods thans in (uitgedrukt in werktijdfactor)?

"De inzet van de winkelloods/programmamanager winkeltransformatie is 1 fte. Hierbij wordt op dit moment 1,7 fte extra ingezet voor de gebiedsgerichte aanpak in het programma, dus in totaal is de inzet 2,7 fte."

4. Beschouwt u deze ruimte als voldoende, gezien het aangetoonde transformatiepotentieel van leegstaande winkelpanden en de krapte op de woningmarkt? Indien ja, waarom? Indien nee, bent u bereid de ruimte in de organisatie voor de winkelloods te vergroten?

"Ja, wij beschouwen deze inzet als voldoende, en zullen de komende periode ook monitoren of we met deze inzet voldoende resultaten kunnen bereiken."

5. Welke andere mogelijkheden ziet u om leegstaande winkelpanden tot woningen te transformeren?

"Er zijn, zoals gesteld, veel kansen voor winkeltransformatie. Deze liggen logischerwijs in winkelgebieden, waar geen toekomstperspectief meer is voor winkels en waar er sprake is van langdurige en structurele leegstand. Een ontwikkeling naar andere functies zoals wonen, horeca of andersoortige bedrijvigheid ligt meer voor de hand."

6. Bent u bereid Stichting Retail010 uit te nodigen voor een strategisch overleg met betrekking tot transformatie van leegstaande winkelpanden tot woningen? Indien nee, waarom niet? Indien ja, welke rol bent u bereid Stichting Retail010 toe te kennen in de transformatieopgave?

"Het college is bekend met Stichting Retail010 en haar wens om een bijdrage te mogen leveren aan de transformatie opgave voor winkels. Wij gaan onderzoeken of dit mogelijk en wenselijk is."