Raads­vragen: Discre­pantie cijfers grootte sociale voorraad

Indiendatum: 31 okt. 2022

Geacht college,

Onlangs hebben wij de voortgangsrapportage van de Woonvisie Rotterdam over jaarschijf 2021 ontvangen[1]. Daarin wordt gesteld dat 58,1 procent van alle woningen in Rotterdam op 1 januari 2021 toebehoorde aan de sociale voorraad.

Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) heeft op 20 oktober jongstleden cijfers[2] uitgebracht over onder meer de stand van de gereguleerde voorraad in de Nederlandse gemeenten. Het zijn cijfers in de zogenoemde Woonbase, een bestand van woon- en woningdata dat in samenwerking met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voortdurend wordt bijgewerkt. Over de gemeente Rotterdam schrijft het CBS dat 50,19 procent van alle woningen in Rotterdam op 1 januari 2021 toebehoorden aan de sociale voorraad.

Het CBS kijkt naar bewoonde woonruimten, waarbij geldt dat een gereguleerde woning een kale huurprijs tot aan de liberalisatiegrens kent. Zij bakent haar gegevens als volgt af:

“De gepresenteerde informatie over aandeel gereguleerde huurwoningen per gemeente is afgebakend op basis van woningen en bewoners. Het betreft het aandeel gereguleerde huurwoningen in de totale voorraad bewoonde woningen. Het gaat hierbij om woningen die een woonfunctie hebben en door een particulier huishouden met inkomen (excl. studentenhuishoudens en huishoudens die een woning delen) worden bewoond.”[3]

De gereguleerde voorraad zoals dat door het CBS wordt geduid, komt overeen met de duiding die de gemeente Rotterdam geeft aan haar begrip van sociale voorraad.

1. Kunt u ingaan op de discrepantie tussen de percentages voor de grootte van de sociale voorraad in Rotterdam van de gemeente Rotterdam (58,1%) en die van het CBS voor de grootte van de gereguleerde voorraad (50,19%) op 1 januari 2021? Kunt u daarbij ingaan op:

• Het meetellen door de gemeente van onbewoonde woonruimten: gebeurt dit? Om hoeveel woningen (in %) gaat het?
• Het meetellen door de gemeente van woningen met daarin studentenhuishoudens: gebeurt dit? Uit de zogenoemde Feitenkaart[4] gebruikt door de afdeling Onderzoek & Business Intelligence van de gemeente blijkt dat de inkomens van deze huishoudens niet worden toebedeeld aan de vraagzijde van wonen, vervat in het begrip van sociale doelgroep. Het is evenwel niet duidelijk of woningen betrokken door studentenhuishoudens wél worden toebedeeld aan de grootte van de sociale voorraad. Om hoeveel woningen (in %) gaat het? En maakt u daarin een onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige eenheden?
• Het meetellen door de gemeente van woningen die worden gedeeld: gebeurt dit? Worden alle huurcontracten van een gedeelde woning opgeteld en als één huurprijs gezien of telt u ze afzonderlijk van elkaar? Wordt een kamer in een gedeelde woning gezien als nieuwe onzelfstandige woonruimte, hetgeen kan betekenen dat een kadastraal perceel met woonbestemming in verhuurde staat meerdere wooneenheden omvat?

2. Weet u uit welke gegevens het CBS put om te komen tot een constatering van de grootte van de sociale voorraad in Rotterdam? En zijn dat gegevens waar de gemeente ook uit put om te komen tot rapportage over de voortgang van de Woonvisie Rotterdam?

Dit jaar is er aan verhuurders de mogelijkheid geboden een inkomensafhankelijke huurverhoging op te leggen aan huurders die op enig moment een sociale huurwoning hebben betrokken en op moment van jaarlijkse huurprijsindexatie – op 1 juli van elk jaar – meer inkomen hebben dan waar een indexatie op wordt toegepast die tevens de liberalisatiegrens indexeert. Dergelijk inkomen ligt ook boven de grens die door woningcorporaties wordt gehanteerd bij het toewijzen van een sociale huurwoning. Een geval van te hoog inkomen in een sociale huurwoning wordt ook weleens denigrerend ‘scheefwonen’ genoemd; de huurders ‘scheefwoners’. Een verhoging van de huur op basis van inkomen - €50 of €100 euro bovenop de kale huurprijs – moet uiteraard wel mogelijk zijn op basis van het Woningwaarderingsstelsel.

De inkomensafhankelijke huurverhoging kan ertoe leiden dat een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens verandert in een maandelijkse huur boven de liberalisatiegrens. In de achterliggende jaren was dit overigens ook al het geval, omdat er een hogere indexatie werd toegepast dan de indexatie die gold voor het herijken van de liberalisatiegrens. Het college heeft ons te verstaan gegeven bij het becijferen van de grootte van de sociale voorraad hoe dan ook te kijken naar aanvangshuur[5]. Dit houdt in dat huurwoningen onderdeel blijven van de sociale voorraad, óók als ze door de inkomensafhankelijke huurverhoging de facto opschuiven naar het middensegment. Het college heeft tevens aangegeven niet te weten om hoeveel huurwoningen het gaat waarbij de inkomensafhankelijke huurverhoging heeft geleid tot een verschuiving van de kale huurprijs van onder naar boven de liberalisatiegrens.

Het blijven toebedelen van deze voorraad aan de sociale voorraad, met inkomensafhankelijke huurverhoging op inkomensafhankelijke huurverhoging door de jaren heen voor de zittende huurder, heeft uiteraard gevolgen voor berekening van de grootte van de sociale voorraad. Het zou betekenen dat je de sociale voorraad groter inschat dan dat deze in werkelijkheid is. Wij weten niet of het CBS dezelfde rekensystematiek hanteert als het college, namelijk of huurwoningen die op basis van kale huurprijs door de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn opgeschoven tot boven de liberalisatiegrens worden meegeteld tot sociale/gereguleerde voorraad. Op basis van de huidige definitie is het antwoord: nee. Voor het CBS is een gereguleerde woning namelijk eentje met een kale huurprijs tot en met de liberalisatiegrens.

3. Klopt het dat u woningen die bij aanvangshuur onderdeel waren van de sociale voorraad blijft meetellen tot die voorraad, ook als inkomensafhankelijke huurverhoging bij de zittende huurder leidt tot een kale huurprijs tot boven de liberalisatiegrens? Indien nee, met hoeveel woningen (in honderden of duizenden) is de sociale voorraad sinds 1 juli van dit jaar afgenomen? Indien ja, vindt u het rechtvaardig dat een huurwoning met een kale huurprijs tot boven de liberalisatiegrens blijft meetellen in de sociale voorraad?

4. Rekent u inkomens van de zogenoemde ‘scheefhuurders’ mee als onderdeel van de secundaire doelgroep (onderdeel van de sociale doelgroep) of toebedeelt u deze inkomens aan de vragers naar woningen in het middensegment? Indien dat laatste, kunt u motiveren dat bij het toebedelen van een woning van een ‘scheefhuurder’ aan de sociale voorraad de grootte ervan feitelijk niet kleiner wordt?

5. Bent u bereid bij de woningcorporaties met voorraad in onze stad na te gaan hoeveel woningen door toedoen van inkomensafhankelijke huurverhoging sinds 1 juli van dit jaar een kale huurprijs kennen die van onder de liberalisatiegrens is opgeschoven tot boven de liberalisatiegrens? Indien ja, bent u tevens bereid dit jaarlijks te doen en de cijfers te verankeren in voortgangsrapportages over het stedelijk woonbeleid, bijvoorbeeld over de Woonvisie Rotterdam?

6. Bent u tevens bereid bij de woningcorporaties te vragen hoeveel woningen zij op dit moment gereguleerd verhuren maar met een kale huurprijs boven de liberalisatiegrens? Indien nee, waarom niet?

7. Weet u of het CBS woningen met een kale huurprijs bij aanvang van de huurperiode onder de liberalisatiegrens maar met een kale huurprijs boven de liberalisatiegrens op moment van meten toebedeelt aan de gereguleerde voorraad? Indien ja, wat doet het CBS? Indien nee, bent u bereid dit na te gaan?

Op de keper beschouwd is de kwestie van een gereguleerde huurprijs boven de liberalisatiegrens een zoveelste onduidelijkheid in het definiëren van wat een sociale huurwoning is. Het maakt de discussie over de werkelijke grootte van de sociale voorraad niet makkelijker.

8. Ziet u elke gereguleerde huurwoning als een sociale huurwoning? Indien ja, waarom?

9. Bent u bereid zich te conformeren aan een landelijke definitie die zich uitspreekt over het al dan niet meetellen van gereguleerde huurwoningen met maandelijkse huur boven de liberalisatiegrens als sociale huurwoning? Indien nee, waarom niet?

Wij zien uw beantwoording met belangstelling tegemoet.

[1] https://gemeenteraad.rotterdam.nl/Agenda/Document/5e3023db-a0ac-4b18-8cc3-9ba127b760b4?documentId=1dcc81fd-50b6-4c5c-b6f7-58f4c4c8736b&agendaItemId=d8f0ccf3-5242-4ad1-8c40-5990ad4ec3b0

[2] https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2022/42/steeds-minder-gereguleerde-huurwoningen-beschikbaar

[3] https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2022/42/steeds-minder-gereguleerde-huurwoningen-beschikbaar/afbakening-huurgegevens-woonbase

[4] https://onderzoek010.nl/news/Feitenkaart-aandachtsgroepen-volkshuisvestingsbeleid-Rotterdam-en-regio-2019/315

[5] Wij maken dit op uit het antwoord op vraag 8 (zie blz.2) van onze technische vragen die we hierover hebben gesteld: https://gemeenteraad.rotterdam.nl/Agenda/Document/5e3023db-a0ac-4b18-8cc3-9ba127b760b4?documentId=935f0452-81f3-4267-8f84-e07a4ef76d91&agendaItemId=4ff3e1c4-4924-44a4-9ccd-9e255cee17c7