Raads­vragen: Stagnatie ontwik­keling aan de Weste­wa­gen­straat


Geacht college,

Op 18 december 2014 heeft de Raad het projectbestemmingsplan Westewagenstraat 62-80 vastgesteld1. Het projectbestemmingsplan was nodig om een ontwikkeling aan de Westewagenstraat ter hoogte van de nummers 62 tot 80 mogelijk te maken. Daar gaf het toenmalige vigerende bestemmingsplan Laurenskwartier namelijk geen ruimte voor.

De ontwikkeling in kwestie betreft het realiseren van studentenwoningen. Hiervoor moet in het plangebied eerst de bestaande bebouwing uit de wederopbouwperiode worden gesloopt. Over de ontwikkeling was veel te doen. In eerste instantie sprak de Raad zich uit over renovatie van de wederopbouwpanden. De eigenaar van deze panden had evenwel aangegeven geen heil te zien in renovatie, omdat dit financieel niet haalbaar bleek. Wat volgens de eigenaar wél haalbaar was, is sloop/nieuwbouw.

Wij zijn nu ruim vier jaar verder en de panden aan de Westewagenstraat staan er troosteloos bij. De foto's die bij deze vragen zijn bijgevoegd, spreken boekdelen. Dichtgetimmerde ramen en graffiti sieren de voorgevel. De wederopbouwpanden zijn in verval. Terwijl Rotterdam naar verluidt een verhitte woningmarkt kent en de woningnood hoog is, staat de ontwikkeling aan de Westewagenstraat al jaren stil. Dit draagt niet bij aan een prettig woonklimaat in de binnenstad, integendeel.

De gemeenteraadsfractie van de Partij voor de Dieren in Rotterdam heeft altijd haar steun uitgesproken voor renovatie van deze panden uit de wederopbouwperiode. Dat doen wij nog steeds. Maar voor het moment willen wij weten wat hier nu precies aan de hand is. Wij vinden het namelijk zeer vreemd dat deze ontwikkeling onder ideale marktomstandigheden stagneert. Bovendien is de Raad met vaststelling van het projectbestemmingsplan volledig tegemoet gekomen aan de wens van de eigenaar om deze ontwikkeling mogelijk te maken. De eigenaar had ons inziens gelijk aan de slag moeten gaan. Daarbij willen wij opmerken dat het geschil tussen de ontwikkelaar van de studentenwoningen en de zittende huurders in de bestaande panden bij monde van de wethouder reeds medio vorig jaar opgelost had moeten zijn. Dat is ons per brief medegedeeld.

1. Kunt u ons vertellen waarom de ontwikkeling aan de Westewagenstraat ter hoogte van de nummers 62 tot 80 tot op heden niet van de grond is gekomen?

2. Heeft u afspraken gemaakt met de eigenaar van de wederopbouwpanden aan de Westewagenstraat over de voorgenomen ontwikkeling, eventueel vervat in een overeenkomst? Indien ja, kunnen wij deze overeenkomst inzien? Indien nee, hoe vergewist u dat deze ontwikkeling toch van de grond gaat komen?

Steden bouwen niet. Dat doen ontwikkelaars. Maar de Raad heeft in 2014 met de vaststelling van het projectbestemmingsplan Westewagenstraat 62-80 wél expliciet aangegeven een ontwikkeling te willen realiseren in het plangebied. Anders was het projectbestemmingsplan immers nooit vastgesteld, laat staan opgesteld. Het is een hard gelach als blijkt dat de Raad vervolgens niet kan afdwingen dat de studentenwoningen aan de Westewagenstraat daadwerkelijk worden gerealiseerd, terwijl het voorstel2 van het college ten tijde van de vaststelling nog repte over de noodzakelijke bijdrage van de ontwikkeling aan Rotterdam als studentenstad, alsook de vermindering van leegstaand kantooroppervlak. Wij willen dat er sowieso iets gebeurt daar aan de Westewagenstraat, want momenteel worden Rotterdammers een belangrijk deel van hun binnenstad ontnomen door stagnatie in de aan hen voorgespiegelde ontwikkeling.

3. Kunt u bij de eigenaar afdwingen dat de voorgenomen ontwikkeling doorgang heeft? Indien nee, waarom niet? Indien nee, waarom heeft u destijds de wens van de eigenaar ingewilligd om speciaal voor de ontwikkeling van studentenwoningen een projectbestemmingsplan op te stellen en aan de Raad ter vaststelling voor te leggen? Indien ja, bent u bereid deze ontwikkeling af te dwingen?

4. Deelt u onze mening dat Rotterdammers momenteel een belangrijk deel van hun binnenstad worden ontnomen door stagnatie in de ontwikkeling aan de Westewagenstraat? Indien nee, waarom niet? Indien ja, hoe ziet u de verantwoordelijkheid van eigenaars van vastgoed om een dergelijke situatie te voorkomen?

Wat wij beslist niet willen, is dat de eigenaar anticipeert of speculeert op doorverkoop van de panden met als doel winst te behalen. Of dat hij met de realisering van woningen anders dan bedoeld voor studenten meer geld wil verdienen. Het projectbestemmingsplan is namelijk slechts opgesteld om een ontwikkeling te realiseren die bijdraagt aan het algemeen belang, niet aan particuliere belangen. Wij kunnen evenwel niet weten of deze situatie zich momenteel voordoet.

5. Weet u of de eigenaar van de panden in het plangebied van het projectbestemmingsplan een ander doel voor ogen heeft dan het realiseren van studentenwoningen? Indien ja, welk doel? Indien nee, waarom heeft u dat niet met ons gedeeld in het kader van de beoogde bijdrage van de voorgenomen ontwikkeling aan Rotterdam als studentenstad alsook het verminderen van leegstaand kantooroppervlak?

6. Heeft u bij de eigenaar bedongen dat de panden niet worden doorverkocht louter met als doel winst te behalen, indachtig het uitblijven van de in uw ogen gewenste ontwikkeling? Indien nee, waarom niet?

Wij hebben ons eind 2014 uitgesproken tegen sloop/nieuwbouw en vóór renovatie omdat de Westewagenstraat ter hoogte van de nummers 62 tot 80 onderdeel vormen van een ensemble. In die stellingname stonden wij destijds niet alleen. Zowel de commissie voor Welstand en Monumenten als een groep architecten verbonden aan Agenda Rotterdam3 steunen het behoud van de cultuurhistorische waarde van het ensemble aan wederopbouwpanden van de Westewagenstraat, ingeklemd tussen Meent en Hoogstraat. Wij zien het uitblijven van de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied dan ook als kans om een verkeerde beslissing terug te draaien. Dat kan als de Raad een nieuw projectbestemmingsplan vaststelt met: 1) bestemmingsregels die uitgaan van de afmetingen van de wederopbouwpanden in het plangebied; en 2) een bestemming die uitgaat van de cultuurhistorische waarde van de panden. Hiermee komt het huidige projectbestemmingsplan van 2014 te vervallen, dat haar belofte niet heeft ingelost. Wellicht kan het projectbestemmingsplan worden vernietigd. En wellicht zijn er nog andere mogelijkheden om het vigerende planologisch kader van de Westewagenstraat te herzien.

7. Bent u bereid een nieuw projectbestemmingsplan op te stellen voor de Westewagenstraat ter hoogte van de nummers 62 tot 80 met als uitgangspunt de afmetingen alsook de cultuurhistorische waarde van de wederopbouwpanden in het plangebied? Indien nee, waarom niet? Indien nee, biedt het huidige projectbestemmingsplan ruimte voor renovatie van de wederopbouwpanden? Indien ja, wanneer start de totstandkoming van dit nieuwe projectbestemmingsplan?

8. Is het juridisch mogelijk een vigerend projectbestemmingsplan te vernietigen, indien blijkt dat het niet heeft gedaan waarvoor het is opgesteld? Indien nee, waarom niet?

9. Heeft de Raad wettelijke bevoegdheden om op korte termijn het vigerende planologisch kader van de Westewagenstraat te herzien, als blijkt dat gewenste ontwikkeling uitblijft vóór het verstrijken van het huidige projectbestemmingsplan? Indien ja, welke zijn dit? Indien nee, betekent dit dat Rotterdammers mogelijk tot aan het verstrijken van het huidige projectbestemmingsplan aankijken tegen dichtgetimmerde ramen, graffiti en wederopbouwpanden in verval?

1 https://rotterdam.raadsinformatie.nl/document/1811502/1/document

2 https://rotterdam.raadsinformatie.nl/document/1787585/2/14bb004784_Van_B_en_W_een_voorstel_tot_vaststelling_van_bestemmingsplan_Westewagenstraat_62_-_80

3 https://rotterdam.raadsinformatie.nl/document/1723242/1/document

Antwoorddatum: 14 mei 2019

1. Kunt u ons vertellen waarom de ontwikkeling aan de Westewagenstraat ter hoogte van de nummers 62 tot 80 tot op heden niet van de grond is gekomen?

"U verwijst naar onze brief van 20 december 2017 (17bb11025) waarin wordt aangegeven dat de verwachting is dat er tweede helft 2018 gestart zal worden met de werkzaamheden. Het juridische conflict tussen ontwikkelaar en de laatste huurder heeft voor vertraging gezorgd. Partijen hebben november 2018 overeenstemming bereikt, huurder verlaat deze zomer het pand."

2. Heeft u afspraken gemaakt met de eigenaar van de wederopbouwpanden aan de Westewagenstraat over de voorgenomen ontwikkeling, eventueel vervat in een overeenkomst? Indien ja, kunnen wij deze overeenkomst inzien? Indien nee, hoe vergewist u dat deze ontwikkeling toch van de grond gaat komen?

"Met de eigenaar is voor de vaststelling van het bestemmingsplan een anterieure overeenkomst overeengekomen ten aanzien van o.a. de gemeentelijke plankosten, planschade en de overdracht van gronden van de initiatiefnemer naar gemeente en vice versa. Dat er een anterieure overeenkomst is afgesloten is ook medegedeeld in hoofdstuk 6.1 (financiële uitvoerbaarheid) van de toelichting op het bestemmingsplan, vastgesteld d.d. 18 december 2014.

Indien gewenst kan de gemeenteraad deze anterieure overeenkomst onder geheimhouding inzien."

3. Kunt u bij de eigenaar afdwingen dat de voorgenomen ontwikkeling doorgang heeft? Indien nee, waarom niet? Indien nee, waarom heeft u destijds de wens van de eigenaar ingewilligd om speciaal voor de ontwikkeling van studentenwoningen een projectbestemmingsplan op te stellen en aan de Raad ter vaststelling voor te leggen? Indien ja, bent u bereid deze ontwikkeling af te dwingen?

"Een bestemmingsplan maakt een bepaalde ontwikkeling mogelijk, het kan niet dwingend opleggen dat de betreffende ontwikkeling ook wordt uitgevoerd. Hetzelfde geldt voor een omgevingsvergunning, die is verleend op basis van dat bestemmingsplan. De gemeente kan niet afdwingen dat een omgevingsvergunning wordt uitgevoerd. Wel kan ons college - onder bepaalde voorwaarden - een verleende omgevingsvergunning die niet wordt uitgevoerd, intrekken. (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), artikel 2.33, tweede lid en artikel 5.19).

In dit specifieke geval zijn we van mening dat de stad er bij gebaat is dat de ontwikkeling doorgang vindt. Er worden dan ook gesprekken gevoerd met de ontwikkelaar om op het moment dat de laatste huurder het pand heeft verlaten, zo snel mogelijk doch in ieder geval dit jaar te starten met de werkzaamheden.

Zoals ook aangegeven in het raadsvoorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan “Westewagenstraat 62-80” d.d. 30 september 2014 wordt met dit plan beoogd om bij te dragen aan de ontwikkeling van een levendig en sfeervol centrumstedelijk woonmilieu. Uw raad heeft dit bestemmingsplan op 18 december 2014 vastgesteld."

4. Deelt u onze mening dat Rotterdammers momenteel een belangrijk deel van hun binnenstad worden ontnomen door stagnatie in de ontwikkeling aan de Westewagenstraat? Indien nee, waarom niet? Indien ja, hoe ziet u de verantwoordelijkheid van eigenaars van vastgoed om een dergelijke situatie te voorkomen?

"Wij betreuren het ook dat de ontwikkeling tot op heden niet is gerealiseerd. Wij hebben met de ontwikkelaar diverse gesprekken gehad over hoe hij de ontwikkeling in gang gaat brengen en hoe hij er voor gaat zorgen dat de straat niet verloedert. Ook is er overleg tussen de verschillende afdelingen binnen de gemeente om te voorkomen dat er onveilige situaties in deze straat ontstaan. Daarnaast heeft de ontwikkelaar de panden die niet in gebruik zijn van schilderkunst voorzien. Ook heeft de ontwikkelaar maatregelen tegen kraken genomen. Tot slot is een deel van de plint nog steeds in gebruik; dit beperkt de verloedering op straatniveau."

5. Weet u of de eigenaar van de panden in het plangebied van het projectbestemmingsplan een ander doel voor ogen heeft dan het realiseren van studentenwoningen? Indien ja, welk doel? Indien nee, waarom heeft u dat niet met ons gedeeld in het kader van de beoogde bijdrage van de voorgenomen ontwikkeling aan Rotterdam als studentenstad alsook het verminderen van leegstaand kantooroppervlak?

"De eigenaar heeft vorig jaar geïnformeerd of er long stay appartementen aan het programma mogen worden toegevoegd. Daar is door Cluster Stadsontwikkeling afwijzend op gereageerd. Wij houden vast aan het vergunde plan dat uit gaat van het realiseren van studentenwoningen. De eigenaar heeft recent nog bevestigd het vergunde programma met studentenhuisvesting te zullen realiseren."

6. Heeft u bij de eigenaar bedongen dat de panden niet worden doorverkocht louter met als doel winst te behalen, indachtig het uitblijven van de in uw ogen gewenste ontwikkeling? Indien nee, waarom niet?

"In de anterieure overeenkomst is in artikel 14 opgenomen dat bij het eventueel overdragen van de rechten en plichten door de initiatiefnemer er goedkeuring van de gemeente is vereist."

7. Bent u bereid een nieuw projectbestemmingsplan op te stellen voor de Westewagenstraat ter hoogte van de nummers 62 tot 80 met als uitgangspunt de afmetingen alsook de cultuurhistorische waarde van de wederopbouwpanden in het plangebied? Indien nee, waarom niet? Indien nee, biedt het huidige projectbestemmingsplan ruimte voor renovatie van de wederopbouwpanden? Indien ja, wanneer start de totstandkoming van dit nieuwe projectbestemmingsplan?

"Nee, wij gaan ervan uit dat de ontwikkelaar binnen afzienbare tijd overgaat tot realisering van de omgevingsvergunning voor de betreffende ontwikkeling, zeker binnen de geldende termijn van dit bestemmingsplan. Het projectbestemmingsplan kan sloop van de bestaande panden niet afdwingen. Daardoor biedt zij ook ruimte aan renovatie, mits de toekomstige functie passend is in het bestemmingsplan."

8. Is het juridisch mogelijk een vigerend projectbestemmingsplan te vernietigen, indien blijkt dat het niet heeft gedaan waarvoor het is opgesteld? Indien nee, waarom niet?

"Nee, dat is juridisch niet mogelijk."

9. Heeft de Raad wettelijke bevoegdheden om op korte termijn het vigerende planologisch kader van de Westewagenstraat te herzien, als blijkt dat gewenste ontwikkeling uitblijft vóór het verstrijken van het huidige projectbestemmingsplan? Indien ja, welke zijn dit? Indien nee, betekent dit dat Rotterdammers mogelijk tot aan het verstrijken van het huidige projectbestemmingsplan aankijken tegen dichtgetimmerde ramen, graffiti en wederopbouwpanden in verval?

"Het instrument bestemmingsplan is niet bedoeld om een eigenaar te bewegen tot het uitvoeren van een omgevingsvergunning. Bovendien kan in een bestemmingsplan niets geregeld worden over de uitstraling van een pand, in die zin dat graffiti en dichtgeplakte ramen niet zijn toegestaan. Dus ook een nieuw bestemmingsplan zou daarvoor geen oplossing bieden."