Raads­vragen: Land­aan­winning voor Feyenoord City


Indiendatum: 1 jun. 2021

Geacht college,

In november 2016 heeft advocaten- en notarissenkantoor Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn een notitie[1] uitgebracht over staatssteun inzake Feyenoord City. Punt 5 van de notitie gaat over de verkoop van grond onder het nieuwe stadion aan de Maas en het in erfpacht uitgeven van de grond aan Stadion Feijenoord N.V. In de notitie staat:

“De gronden onder het toekomstige stadion zijn op dit moment grotendeels in handen van private partijen. De gemeente wil deze gronden kopen (al dan niet nadat de BVO de onderhandelingen heeft gevoerd). De koop van de gronden onder het toekomstige stadion en het vervolgens in erfpacht uitgeven aan Stadion Feyenoord N.V. zal in overeenstemming zijn met het staatssteunrecht indien hiervoor een marktconforme grondprijs en canon wordt gehanteerd.”

Pels Rijcken & Drooglever Fortuijn geven aan dat goedkeuring van de Europese Commissie voor deze steun aan een privaat bedrijf waarschijnlijk niet nodig is, mits de gemeente conform het hierboven gestelde kader handelt.

Voor de landaanwinning is een nieuwe actor in het spel gekomen, namelijk een nog op te richten stichting die ook wel wordt aangeduid als ‘special purpose vehicle’ (SPV). In het rapport[2] van Deloitte inzake de toetsing van de gemeentelijke positie ten aanzien van Feyenoord City (‘Position Paper), staat over deze constructie tussen stichting (lees: SPV), Stadion Feijenoord N.V. en de gemeente het volgende:

“‘Erfpacht landaanwinning’ betreft de erfpachtcanon voor het waterperceel dat nodig is voor het bouwen van het nieuwe stadion. Het project van de landaanwinning zal voor rekening en risico van een nog op te richten stichting die los staat van Nieuw Stadion worden uitgevoerd. Hiertoe zal zij een overeenkomst aangaan met een aanneemcombinatie (baggeraar), die voor financial close zal moeten worden beoordeeld. Het project wordt volledig met vreemd vermogen gefinancierd. De Gemeente Rotterdam zal het waterperceel verwerven en vervolgens in erfpacht uitgeven aan de stichting die deze verpacht aan Nieuw Stadion.”

1. Hoe verhoudt de constructie met de landaanwinning, te weten tussenkomst van de SPV die exploitant wordt van het aangewonnen stuk land en deze verpacht aan Nieuw Stadion B.V., zich tot het kader dat is geschetst door Pels Rijcken en Droogleever Fortuijn inzake het ontlopen van een staatssteunrechtelijke toets van de grondtransactie tussen de gemeente en een private partij?

In het raadsvoorstel[3] onderliggend aan het Position Paper van 11 mei 2017 valt te lezen dat de gemeente Rotterdam maximaal €60 miljoen (prijspeil 2016) wil betalen voor verwerving van de grond onder het nieuwe stadion, om deze vervolgens in erfpacht uit te geven aan (sic) Nieuw Stadion Feyenoord BV. Het Position Paper is de gemeentelijke positie ten aanzien van Feyenoord City.

2. Hoe verhoudt verwerving van het aangewonnen land (thans liggend in de Nieuwe Maas) zich tot deze bepaling uit voornoemd raadsvoorstel? Mag u het aangewonnen land voor onder het nieuwe stadion in erfpacht uitgeven aan de SPV, in tegenstelling tot wat met voornoemd raadsvoorstel is besloten?

3. Valt verwerving van het aangewonnen land binnen de €60 miljoen (prijspeil 2016) die u maximaal wenst te betalen voor de grond onder het nieuwe stadion? Indien nee, waarom niet? Indien nee, hoe verhoudt een verhoogde uitgave voor verwerving van grond onder het nieuwe stadion (dus inclusief landaanwinning) zich tot wat de Raad op 11 mei 2017 heeft besloten?

4. Hoeveel gaat het verwerven van de landaanwinning kosten?

5. Is er reeds een jaarlijkse erfpacht voor het gebruik van het nog aan te winnen land verdisconteerd in de business case voor het nieuwe stadion? Indien nee, waarom niet? Indien ja, om hoeveel erfpacht per jaar gaat het?

6. Hoe verloopt de aankoop van het nog aan te winnen land door de SPV? Is de SPV nog in onderhandeling met het Rijksvastgoedbedrijf of is er al sprake van een verkooptransactie? Indien nee, hoe is duidelijk welke kosten uiteindelijk zijn gemoeid met de verwerving van het aangewonnen land door de gemeente?

Voor het omzetten van water naar land in de Nieuwe Maas moet vervangende ruimte voor waterberging worden gevonden. Dit is een verplichting.

7. Waar is deze vervangende ruimte voor waterberging gevonden?

8. Wie heeft betaald dan wel gaat betalen voor realisering van vervangende ruimte voor waterberging?

In het raadsvoorstel[4] over de toets van het Position Paper inzake Feyenoord City staat dat er contracten moeten worden getekend ‘behorende bij de landaanwinning’. Bij financial close moet dat gebeurd zijn.

9. Welke contracten ‘behorende bij de landaanwinning’ moeten worden getekend? Om hoeveel contracten gaat het, wat is de strekking van elk individueel contract en wie zijn de contractpartijen per getekend contract?

10. Als er nog geen contracten ‘behorende bij de landaanwinning’ zijn getekend, hoe is dan mogelijk dat er al een definitieve business case is gepresenteerd, vervat in het eerder aangehaalde rapport van Deloitte alsook een zogenoemd investeringsmemorandum van Stadion Feijenoord N.V., de initiatiefnemer van de komst van een nieuw stadion aan de Maas?

11. Is het denkbaar dat de geanticipeerde prijs van een baggeraar hoger ligt dan waarvan uit wordt gegaan in de business case? Indien nee, waarom niet? Indien ja, wat betekent dit voor de houdbaarheid van de business case die ons reeds is toegekomen als de prijs voor jaarlijkse erfpacht wijzigt, alsmede de afkoop van eeuwigdurende erfpacht na een looptijd van 25 jaar in de exploitatie van een nieuw stadion?

Het was altijd al de bedoeling dat er voor een stadion aan de Maas land aangewonnen moest worden. Dat het stadion in ontwerp in de loop der tijd is veranderd, doet daar niks aan af. Het bevreemdt ons om die reden dat er een SPV wordt opgetuigd om de landaanwinning in goede banen te leiden. Immers, voor alle andere grond onder het stadion werkt de gemeente Rotterdam samen met de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas (STIGAM). Met de STIGAM is reeds een anterieure overeenkomst gesloten. Een nieuwe contractpartij voor de gemeente brengt weer nieuwe moeilijkheden met zich mee. Zo kan de SPV tussentijds failliet gaan. Ook kan zij stelposten opnemen in de opdrachtneming die op een later moment tot onvoorziene kosten kunnen leiden. In beide gevallen leidt dit tot een complexe situatie, waar de gemeente als aandeelhouder van het nieuwe stadion mee wordt geconfronteerd.

12. Waarom is er gekozen voor het optuigen van een SPV? Waarom wordt de STIGAM niet verantwoordelijk voor de landaanwinning, aangezien deze ruimtelijke ingreep onderdeel is van de gebiedsontwikkeling? Waarom wordt de STIGAM in ieder geval niet verantwoordelijk voor de aankoop van de locatie in de Nieuwe Maas van het Rijksvastgoedbedrijf waar de landaanwinning is voorzien, aangezien het tot doel heeft grond te verwerven?

13. Is er voor het optuigen van een SPV gekozen om binnen het gemaximeerde bedrag van €60 miljoen (prijspeil 2016) te blijven die u heeft afgesproken te betalen aan de STIGAM?

14. Wie gaat zitting nemen in het bestuur van de SPV? Gaat de gemeente ook iemand voordragen, zoals zij ook heeft gedaan voor het bestuur van de STIGAM?

15. Is er wat u betreft duidelijkheid over de demarcatie van verantwoordelijkheden tussen de STIGAM en de SPV, voor wat betreft hun beider bijdragen aan het opleveren van grond/land waarop het nieuwe stadion is voorzien? Indien ja, waaruit blijkt dat?

16. Wat gebeurt er als de SPV tussentijds failliet gaat?

17. Waarop baseert u een oordeel over de contracten ‘behorende bij de landaanwinning’, op het moment van financial close? Met andere woorden, wanneer spreekt u van goede contracten?

18. Maakt u juridisch bindende afspraken met de SPV over wat zij overeenkomt met een baggeraar (of aanneemcombinatie), bijvoorbeeld over stelposten of andere zaken (zoals verwerking van het vervuilde slib) die een groot materieel risico voor de business case van het nieuwe stadion kunnen betekenen?

19. Wie betaalt voor alle kosten die gepaard gaan met het opstellen van de contracten ‘behorende bij de landaanwinning’, bijvoorbeeld notariskosten en griffierecht?

Wij beschouwen de antwoorden op deze schriftelijke vragen als onderdeel van de politieke besluitvorming over het financial commitment aan de private gebiedsontwikkeling van Feyenoord City. Om die reden zijn wij u bij voorbaat erkentelijk voor beantwoording vóór de eerste politieke bespreking van het raadsvoorstel dat deze financial commitment beoogt te verschaffen.

Wij zien uw beantwoording met belangstelling tegemoet.

[1] https://rotterdam.raadsinformatie.nl/document/4659677/1

[2] https://rotterdam.raadsinformatie.nl/document/10081055/2

[3] https://rotterdam.raadsinformatie.nl/document/5248778/1/eff9567a938459eac46a973d20e84c68

[4] https://rotterdam.raadsinformatie.nl/document/10084295/2/s21bb005640_5_50840_tds