Raads­vragen: Kosten­verhaal gebieds­ont­wik­keling Feyenoord City

Indiendatum: 8 feb. 2021

Geacht college,

Op 26 januari jongstleden heeft het college bekend gemaakt dat zij op 18 oktober 2018 een anterieure overeenkomst heeft gesloten met Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas (STIGAM)[1]. De overeenkomst strekt ertoe het kostenverhaal voor de private gebiedsontwikkeling van Feyenoord City te verzekeren, hetgeen betekent dat de gemeente Rotterdam elke euro van de STIGAM vergoed krijgt die wordt gemaakt in het kader van de gebiedsontwikkeling en waarvoor voornoemde stichting op basis van een zogenoemde demarcatie van kosten verantwoordelijkheid draagt. Kostenverhaal is wettelijk verplicht middels bepalingen in artikelen 6.12 en 6.17 in de Wet ruimtelijke ordening.

1. Is de anterieure overeenkomst die u met de STIGAM heeft gesloten ook wel de raamovereenkomst die we in het dossier ‘Feyenoord City’ kennen, of is er sprake van een andere overeenkomst? Indien een andere, waar zit het verschil tussen beide overeenkomsten?

2. Kunt u ons de anterieure overeenkomst die u met de STIGAM heeft gesloten, doen toekomen?

Op 21 januari jongstleden heeft de Rechtbank Oost-Brabant uitspraak[2] gedaan in een zaak die ging over kostenverhaal toebehorend aan een omgevingsvergunning. In de rechtszaak stond de gemeente Sint-Michielsgestel tegenover eisers die onder meer stelden dat de gemeente bij verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen geen voorschrift had verbonden om alle kosten te verhalen op de houder van de vergunning, in aanvulling op een anterieure overeenkomst die al wel gesloten was. Volgens de rechtbank is een dergelijk voorschrift – zoals posterieure overeenkomst of specifieke bepaling in de omgevingsvergunning volgend op een exploitatieplan – een wettelijke verplichting. In het geval van de zaak in Sint-Michielsgestel bleek allereerst dat de anterieure overeenkomst niet alle kosten van de gemeente dekte. Vervolgens bleek dat de gemeente geen opvolging gaf aan de bepalingen ten aanzien van kostenverhaal in het exploitatieplan, als onderdeel van de grondexploitatie. Er was kort gezegd van posterieure overeenkomst of bepaling in de omgevingsvergunning geen sprake. De eisers werden door de rechtbank in het gelijk gesteld dat de vergunninghouder te weinig betaalde aan de gemeente om de kosten te dekken, met als gevolg dat het bestreden besluit – verlening omgevingsvergunning voor het bouwen – werd vernietigd.

3. Is het gebruikelijk dat u anterieure overeenkomsten aanvult met posterieure overeenkomsten of bepalingen in een omgevingsvergunning voor het bouwen, voortvloeiend uit een exploitatieplan? Indien nee, hoe garandeert u doorgaans kostenverhaal?

4. Hoe verzekert u naleving van de wettelijke verplichting tot kostenverhaal als de anterieure overeenkomst moet worden aangevuld met een exploitatieplan? Kunt u op basis van een exploitatieplan een posterieure overeenkomst afdwingen of legt u een specifieke bepaling op in een omgevingsvergunning voor het bouwen?

Wij zijn benieuwd of de anterieure overeenkomst die het college met de STIGAM op 18 oktober 2018 heeft gesloten, kostenverhaal volledig dekt. In het raadsvoorstel[3] voor vaststelling van het bestemmingsplan ‘Feyenoord City’ schrijft het college namelijk het volgende:

“Op grond van artikel 7c lid 10 van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet kan de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan besluiten af te wijken van artikel 6.12, eerste en derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening, met dien verstande dat een exploitatieplan door burgemeester en wethouders kan worden vastgesteld bij een omgevingsvergunning voor het bouwen. Voorgesteld wordt van deze mogelijkheid gebruik te maken. Het ontwerpbestemmingsplan wordt hiertoe aangepast, in die zin dat bepaald wordt dat voor zover kostenverhaal niet anderszins is verzekerd door middel van een anterieure overeenkomst, pas een omgevingsvergunning kan worden verleend indien er een exploitatieplan is vastgesteld op basis waarvan de kosten verhaald kunnen worden.“

5. Bent u inmiddels begonnen aan het opstellen van een exploitatieplan die de basis zal vormen voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen aan de STIGAM? Indien nee, wanneer denkt u daarmee te gaan beginnen? Indien ja, welke uitgiftecategorieën hanteert u in het exploitatieplan? Indien ja, noopt het exploitatieplan tot een posterieure overeenkomst die u vervolgens zal sluiten met de STIGAM dan wel tot het opnemen van een specifieke bepaling in de nog te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen?

6. Zit er voor wat betreft kostenverhaal veel financiële ruimte tussen de anterieure overeenkomst die u heeft gesloten met de STIGAM op 18 oktober 2018 en het exploitatieplan die de basis zal vormen van een omgevingsvergunning voor het bouwen? Indien ja, welke ruimte?

7. Wie controleert dat alle kosten van de gemeente in het kader van de gebiedsontwikkeling van Feyenoord City zijn verhaald, teneinde een rechtszaak zoals in Sint-Michielsgestel te voorkomen? Is een toets van derden onderdeel van de vaststelling van het exploitatieplan?

8. Zijn er naar uw inschatting meerdere omgevingsvergunningen voor het bouwen nodig voor de STIGAM ten bate van realisering van de planonderdelen uit het bestemmingsplan ‘Feyenoord City’? Indien ja, hoeveel vergunningen? Indien ja, noopt dit u tot het opstellen van meerdere exploitatieplannen, en dus mogelijk meerdere posterieure overeenkomsten of andere mogelijkheden om kosten te verhalen?

Op 22 januari jongstleden liet de projectorganisatie van Feyenoord City op haar website[4] weten dat de STIGAM de financiering voor de private gebiedsontwikkeling rond heeft. De projectorganisatie maakt gewag van banken en private financiers die bijdragen aan de financiering.

9. Klopt het dat de STIGAM de financiering rond heeft? Indien ja, betekent dit dat het volledige kostenverhaal al bij de STIGAM bekend is? Indien ja, wat is het kostenverhaal voor de private gebiedsontwikkeling van Feyenoord City?

10. Hoe is het volgens u mogelijk dat alle gemeentelijke kosten voor fasen 2 t/m 4 reeds bij de STIGAM bekend zijn als zij stellen hiervoor financiering te hebben, gezien de grote onzekerheid over invulling van deze fasen als gevolg van eventueel gewijzigde marktomstandigheden in de toekomst?

In het eerder genoemde raadsvoorstel schrijft het college dat het kostenverhaal voor fase 1 van de gebiedsontwikkeling van Feyenoord City, te weten realisering van een nieuw voetbalstadion, is verzekerd. Het college vermeldt dat de STIGAM de kosten aan de gemeente zal terugbetalen en dat hiervoor overeenkomsten zijn gesloten.

11. Hoe heten de overeenkomsten die de gemeente Rotterdam heeft gesloten voor het kostenverhaal dat verband houdt met uitvoering van fase 1 van de gebiedsontwikkeling van Feyenoord City? En wat is de onderlinge relatie tussen deze overeenkomsten?

12. Welke uitgiftecategorieën hanteert u met betrekking tot kostenverhaal voor fase 1 van Feyenoord City?

13. Hoe heeft u ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan Feyenoord City kunnen vergewissen dat het hele kostenverhaal voor fase 1 van deze gebiedsontwikkeling verzekerd is, aangezien op dat moment een exploitatieplan voor deze fase en bijbehorende omgevingsvergunning voor het bouwen nog niet opgesteld was?

Wij zien uw beantwoording met belangstelling tegemoet.

[1] https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2021-23882.html

[2] https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBOBR:2021:191

[3] https://rotterdam.raadsinformatie.nl/document/9555547/15/s20bb018077_3_37457_tds

[4] https://www.feyenoord-city.nl/actueel/financiering-gebiedsontwikkeling-feyenoord-city-rond/