SV: Rotta Noppa

Indiendatum: aug. 2016
Antwoorddatum: 21 sep. 2016

Op 15 augustus 2016 stelde J.D. van der Lee (Partij voor de Dieren) ons schríftelijke vragen over de bouwlocatie RottaNova (Hoogstraat).

Inleidend wordt gesteld:

“Naast de Markthal ligt een grasveld. Bij mooi weer wordt het veldje goed gebruik door bezoekers van de binnenstad. Na te hebben geflaneerd door de Hoogstraat of de dinsdag- en zaterdagmarkt e hebben bezocht, biedt het grasveld een moment van rust. Het word erg goed gebruikt (zie ook de foto’s). Helaas staat deze groene plek op de helling, want de gemeente Rotterdam is voornemens het grasveld vol te bouwen met
appartementen. Onder de projectnaam RottaNova wordt momenteel gewerkt aan nieuwbouwplannen. Goedkope woningen, dure woningen, onenigheid tussen gemeente en ontwikkelaar.... het zal allemaal wel. Voor de Partij voor de Dieren in Rotterdam betekent nieuwbouw dat er weer een waardevol stukje groen verdwijnt en de betonnen jungle in volume toeneemt. ”

Hieronder volgen de vragen en onze beantwoording:

Vraag 1:
Welke juridische verplichtingen is de gemeente aangegaan met de/een ontwikkelaar van de locatie ten aanzien van de totstandkoming van de
nieuwbouw?

Antwoord:
Een bindende overeenkomst tussen de Van Herk Groep en de gemeente is nog niet tot stand gekomen. Het volgende is hierbij relevant.
De locatie RottaNova was reeds in het bestemmingsplan Laurenskwartier (2000) aangewezen als (ster) ontwikkellocatie, als onderdeel van de ontwikkeling van de Grotemarkt. Eenderde van de grond voor RottaNova is van de Van Herk Groep waarop tot 2008 een stedelijk blok (wonen en winkels) stond; dit blok werd door de Van Herk Groep gesloopt ter voorbereiding van de bouw van RottaNova. In 2006 (en geactualiseerd in 2008) hebben gemeente, ontwikkelaar Provast (Markthal) en de Van Herk Groep een convenant gesloten t.a.v. ontwikkelingen van Markthal en RottaNova. In 2009 waren de procedures voor omgevingsvergunning en de vrijstelling ex artikel 19 WRO vrijwel geheel doorlopen, inclusief de inspraak. De vergunning werd echter niet afgegeven aangezien het plan stagneerde door de crisis.
Gemeente en de Van Herk Groep zijn daarna in overleg gegaan om tot een aangepast plan te komen. Op 5 maart 2014 deelde het (vorige) college de randvoorwaarden die zij voor de ontwikkeling van deze locatie had vastgesteld met uw raad (brief 14gr583 d.d. 5 maart 2014). Dit college stelt nadere eisen aan de beoogde ontwikkeling (zie brieven 15BB9474 d.d. 17/11/2015 en 16BB5723 d.d. 4/7/2016) wat de Van Herk
Groep ertoe bracht om begin 2015 een rechtszaak tegen de gemeente aan te spannen om voor recht te laten verklaren dat er, hoewel er nog geen handtekeningen zijn gezet, wel sprake is van een overeenkomst. De rechter heeft echter op 10 augustus jl. de gemeente in het gelijk gesteld (brief van wethouder Schneider d.d. 24 augustus).

Verder wordt gesteld:

“Bewoners van de Markthal die uitkijken op de Binnenrotte en de Hoogstraat zullen allesbehalve blij zijn met RottaNova. Hun uitzicht gaat er aan. Een hard gelag [sic] voor eenieder die een appartement heeft gekocht of gehuurd indachtig het uitzicht. Daar komt nog bij dat er kans bestaat op ‘inkijk’, ook voor toekomstige bewoners van RottaNova, waardoor nieuwbouw alleen maar verliezers kent."

Vraag 2:
Waren bewoners van de Markthal volgens het college op de hoogte van de plannen voor nieuwbouw daar waar thans het grasveld ligt? Indien ja, hoe is dit destijds naar de bewoners toe gecommuniceerd?

Antwoord:
De verantwoordelijkheid om de eerste kopers en huurders van de Markthal te wijzen op de bouwlocatie en de beoogde ontwikkeling van RottaNova lag/ligt bij de projectontwikkelaar Provast c.q. bij woningverhuurder Vesteda. Zowel Provast als Vesteda waren ten tijde van de verkoop/verhuur van de woningen in de Markthal volledig op de hoogte van de plannen voor RottaNova. De woningen van de Markthal gingen in juni 2013 in verkoop en Vesteda startte met de verhuringen in de loop van 2014. De status van RottaNova was in die periode een plan in ontwikkeling en er liep geen openbare procedure. In de media is er, in samenhang met de komst van de Markthal, met enige regelmaat aandacht geweest voor deze ontwikkeling. In het op 20 december 2012 vastgestelde bestemmingsplan Laurenskwartier is in paragraaf 1.2 van de Toelichting benoemd dat voor de locatie RottaNova het oude bestemmingsplan (2000) van toepassing is inclusief de toevoeging dat daarvoor reeds de vrijstellingsprocedure ex artikel 19 WRO is doorlopen.
Daarnaast is het zo dat er mogelijkheden tot inspraak zijn wanneer de planologische procedures (projectbestemmingsplan, omgevingsvergunning) gevoerd worden (waarover uw raad voor de locatie in de vorige collegeperiode de z.g. coördinatieregeling van toepassing heeft verklaard (brief 13gr3611, raadsvergadering 23 januari 2014) wat inhoudt dat meerdere besluiten omtrent dit bouwplan in één procedure worden gecombineerd.

Vraag 3:
Erkent het college dat nieuwbouw een deel van de bewoners van de Markthal het uitzicht ontneemt en de kans op ‘inkijk’ vergroot? Indien nee, waarom niet? Indien ja, welke waarde kent het college hieraan toe met betrekking tot de planvorming?

Antwoord:
Zoals uit de beantwoording van vraag 1 volgt is de grond van RottaNova een bouwlocatie die integraal onderdeel uitmaakt van de ontwikkeling van het gebied ‘Grotemark? en zoals stedenbouwkundig ook is uitgewerkt in het Masterplan Laurenskwartier-West. Dat het uitzicht vanaf de noordzijde van de Markthal wijzigt ziet het college als gegeven dat opgevat moet worden als gevolg dat de volgtijdelijkheid die kenmerkend is voor gebiedsontwikkelingen. Aanvankelijk was de planning dat de RottaNova opgeleverd zou zijn nog voordat de Markthal gereed was.
Ten aanzien van het aspect ‘inkijk’ wijst het college erop dat de bouwlocatie RottaNova op ruim 30 meter afstand van de Markthal ligt, wat zeker voor binnenstedelijke begrippen een acceptabele afstand tussen gebouwen is. Enkele voorbeelden zijn bijvoorbeeld de afstand tussen Blaak 31 en Markthal, het Stadhuisplein, vele stadsstraten zoals Meent, Kruiskade, Van Oldenbarneveltstraat et cetera.

Verder wordt gesteld:

“In een artikel in het AD Rotterdams Dagblad van vandaag komen bezoekers van het grasveld aan het woord. De boodschap is eensluidend: het grasveld moet blijven. Rotterdammers maar ook toeristen waarden het veldje als plek waar je kunt picknicken of met je kinderen kunt neerstrijken na een wandeling. Wij kunnen het alleen maar heel erg eens zijn met deze boodschap.”

Vraag 4:
Is het college op de hoogte van de uiterst positieve getuigenissen van bezoekers van het grasveld over deze groene plek in de binnenstad? Indien nee, is het college bereid op een mooie, drukke dag (bij voorkeur tijdens de zaterdagmarkt) polshoogte [sic] te nemen bij het grasveld en bezoekers om hun mening te vragen die zich er hebben neergevlijd?

Antwoord:
Ja, het college is ermee bekend dat de publieke opinie over het huidige groen vaak positief is. Overigens het ‘parkje’ is met een tijdelijk karakter aangelegd als overbrugging tot de start van de bouw. Aanvankelijk zou de bouw van RottaNova in 2009 starten, nog voor de bouw van Markthal. Vanwege de crisis viel de ontwikkeling echter stil en was het een braak liggend bouwterrein (er was in 2008 gesloopt door Van Herk) wat leidde tot verrommeling en overlast. De gemeente heeft het terrein tijdelijk vergroend en de achtergebleven kelders van het Van Herk-blok met beplanting ingevuld.

Verder wordt gesteld:

“In plaats van RottaNova pleiten wij voor Rotta Noppa’, namelijk niets, noppes, aan nieuwbouw op het grasveld naast de Markthal. Het grasveld vervult een kritieke functie in de binnenstad. De zo gewenste levendigheid en gezelligheid die het college wenst, wordt hiermee bestendigd. Gratis en voor niets. ”

Vraag 5:
Is het college het met ons eens dat het grasveld naast de Markthal bijdraagt aan levendigheid en gezelligheid in de binnenstad? Indien nee, waarom niet?

Antwoord:
Het college ziet, zoals hiervoor ook genoemd, de positieve waardering en gebruik van dit groen. Daarentegen stelt het college vast dat de gebiedsontwikkeling aan de Grotemarkt nog niet gereed is. Het is overigens ook zo dat er bij de herinrichting van de Binnenrotte veel verblijfskwaliteit aan het gebied wordt toegevoegd, inclusief een fraaie, verhoogde groene ligweide (tussen Statendam en Librijesteeg) en de vergroening van het Grotekerkplein.

Vraag 6:
Is het college bereid de nieuwbouwplannen op de locatie RottaNova af te blazen? Indien nee, waarom niet?

Antwoord:
Zowel in stedenbouwkundige als in financiële zin acht de gemeente dit onwenselijk. Het college stelt vast dat de gebiedsontwikkeling van de Grotemarkt nog niet klaar is. Het college streeft ambities na waar deze bouwlocatie zich goed voor leent, namelijk de verdere verdichting van de binnenstad met woningen en het verder verhogen van de levendigheid door het toevoegen van een commerciële plint die zowel de Hoogstraat als de Grotemarkt versterkt (beide hebben nu geen ‘overkant’). Dat deze locatie conform bestemmingsplan een bouwlocatie is, is voor het college dan ook een uitgangspunt. Het opgeven van deze locatie als bouwlocatie vergt dat de gemeente de grond van de Van Herk Groep zou moeten verwerven. De verwervingsprijs is niet bekend, maar zal zeker in de miljoenen lopen. Bovendien loopt de gemeente zelf in haar Grondexploitatie reeds ingeboekte opbrengsten mis.
De gemeente is bovendien in juridisch opzicht niet in de positie om de bouwplannen af te blazen. Wel is in dit geval de medewerking van de gemeente vereist omdat er conform het bestemmingsplan (2000) een uitwerking gemaakt moet worden die de gemeente
moet vaststellen.